“凡事预则立，不预则废”。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺少计划，项目实施带有明显的随意性，往往遭至市场的摒弃。国内市场中之所以积压着大量的空置房，其中的重要原因，是由于发商的操作错误，即使在目前全国住宅市场稳定上升的情况下，这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天不足，仍不可能受到市场的认可。项目设计缺乏依据，是造成设计成果不为市场接纳的根本原因。设计单位以技术工作见长，而对市场掌握程度较弱，即使目前推行的招投标工作能够在一定程度上促进优秀的设计单位与设计的具体方案脱颖而出，但由于业务角色和市场角色的原因，实际上无论是设计方还是评审专家的工作依据仍然是设计任务书。开发商设计意图不明确，往往会造成招投标工作的方面错误，即使选定中标单位，也会造成设计返工，时间、精力的浪费，挫伤设计人员的创作热情，直接影响设计成果水平。

  可见，开发前期的精心策划，既能够大大减少开发商的市场风险，又为设计的顺利进行提供了保证。

  住宅开发过程其实就是居住消费产品的生产：过程，适合一般产品的营销规律。依照菲利浦。科特勒的市场营销理论，一般消费型产品的设计与生产获得成功的重点是正确确定目标市场的需要和欲望，并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西，企业要实现这一些目标，就需要在环境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需求，并结合自己的条件做定位和产品设计。住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性，表现在开发载体——土地的缺乏性、特异性，区位效应特性，设计建设工作涉及的规范标准的庞杂性，建设周期长、环节多的高风险性，对产品需求的多层次性（居住享用，身份显示，投资增值）与多变性等等方面。这些都增加了住宅开发项目定位的复杂性。另一方面，准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险，增加获得收益的可能性。所以在项目的前期，重视发挥策划工作的作用，通过详细的调查分析，得出准确的市场定位至关重要，由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的可能性。可以说，设计任务书作为项目策划的决策成果，为设计提供了市场定位依据。

  企业开发行为的根本目的是获得经济利益，而这一目的实现，一定要通过满足市场的特定需求来完成，即“在适当的时间，适当的地方以适当的价格，适应的信息沟通和促销手段，向适当的消费的人提供适当的产品和服务”。由于住宅开发周期长、环节多、市场潜在消费需求难以把握，要使开发决策相对科学，则要求策划工作具有系统性、超前性、可行性、应变性。1、系统性的要求：住宅项目开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成，而项目策划阶段的工作其实就是整个开发过程的虚拟演示，要求尽可能地反映各阶段可能遇到的问题，故该阶段工作的人员组成应包括业主、各方面的工程技术顾问、市场调研员、营销顾问、财务融资顾问、造价工程师、物业管理人员、规划设计人员、有时还需有相关的政府人士等。

  2、超前性的要求：由于开发建设的周期长，一旦建成，较长时间难以改变，要求策划工作根据社会持续健康发展、科学技术进步的趋势，借鉴国内外的先进经验，尽可能地预测未来的变化程度，使项目定位具有合理的超前性。

  3、可行性的要求：通过详细的调研分析，结合自己的条件，锁定未来的产品定位，制定出行之有效的包括融资、营销、形象塑造在内的实施措施，获得最佳的经济收益，良好的社会、环境效益，是项目策划的根本任务。

  上述任务要通过下面的工作来完成：市场调查与研究。了解国民经济走势，相关产业高质量发展的趋势及产业政策，金融政策等宏观背景情况：区域市场调研分析。包括区域内供求关系分析，区域竞争个案分析，不同个案比较等花钱的那群人分析、规划前景及目前区位条件分析等等；用地现状调查，包括地质条件、配套设施条件、动拆迁量等。行业法规分析：限高、容积率、公建配置等。 通过市场环境调研，拟定备选方案（包括初步规划方案、销售计划），确定项目市场定位，及主要技术经济指标，拟定相关环节的初步计划。

  应变性要求：策划阶段应对影响开发工作的各种各样的因素最大限度地考虑，对未来的不确定因素，有充分的估计，提早制定应变方案。

  设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点，使设计成果同样体现系统性、超前性、可行性和应变性的要求。设计任务书中应包括如下的设计的基本要求 （不含设计按照基础资料、设计周期等程式内容）：

  设计成果的定性要求。包括设计内容应满足有关专业规范要求，材料设备选择，建筑类型要求，建筑风格要求，设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。

  设计成果和定量要求。设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等。

  对未来项目的管理要求。设计成果应最大限度地考虑未来项目建成后的管理需求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

  适应操作弹性的要求。设计工作应考虑建设项目分期开发的要求，设计过程中对未来市场的变化可能会导致的建筑种类、户型等的调整预先考虑。

  适当超前的设计的基本要求。鼓励设计单位在满足设计的基本要求的前提下，发挥能动性，力争做到设计创新，技术创新，赋予目标产品高技术含量，提升市场附加值，营造市场卖点。

  以上诸点设计的基本要求演化为住宅项目各组成部分的具体实际的要求，即构成相对全面的设计任务书的详细的细节内容，一份好的设计任务书，既可使设计单位得到明确的总体概念，又给设计单位留有充分的发挥空间。

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